برخی از افراد که قصد فروش خانه خود را دارند ، بدون اینکه بدانند عقد لازم به چه معناست. با آشنا نبودن به این موضوع که ممکن است با چه مشکلی مواجه شوند مبادرت به فروش ملک خود می نمایند و ضروری است که از معنا و مفهوم آن آگاه باشند .

عقد لازم

به زبان ساده عقد همان قرارداد و معامله است. عقد لازم به این معنی است که یک سری از قراردادها هستند که هیچ یک از طرفین معامله حق برهم زدن و فسخ آنرا ندارند. به عنوان مثال قرارداد فروش خانه و یا اجاره خانه مگر در موارد معین. مثل اینکه شرط فسخی در قرارداد وجود داشته باشد و یا اختیارات قانونی فسخ قراداد از طرفین سلب و یا ساقط نشده باشند. اصل بر این است که معامله خانه قابل فسخ نیست مگر در موارد معین که حالت استثناء دارد. بنابراین قاعده کلی در عقدهای لازم الزام آور بودن و غیر قابل فسخ بودن آنهاست مگر در موارد خاص .

در عقد لازم اختیار فسخ معامله را از خود سلب نکنید

برخی از افراد که منزل خود را فروخته اند وقتی که می بینند خریدار به تعهد خود عمل نمی کند و یا قیمت ها افزایش پیدا کرده ، بدون اینکه بدانند عقد بیع یا قرارداد فروش خانه عقد لازم است و در هر زمان و به هر علت قابل فسخ نیست به وکیل مراجعه می کنند و می گویند که می خواهند مبایعه نامه را فسخ کنند. وقتی که مبایعه نامه بررسی می شود مشاهده می شود فروشنده هیچگونه حق فسخی برای خود باقی نگذاشته است. حتی اختیارات قانونی فسخ معامله را نیز از خود سلب و ساقط نموده است.

اسقاط کافه خیارات در عقد لازم

اسقاط کافه خیارات نیز یعنی کلیه اختیارات قانونی فسخ معامله در موارد خاص ساقط شده است مگر اینکه شرط فسخی وجود داشته باشد. به عنوان مثال این شرط که چنانچه خریدار هر یک از اقساط ثمن معامله در موعد مقرر پرداخت نکند ، فروشنده حق فسخ معامله را دارد. ثمن معامله همان مبلغی است که خریدار می بایست بابت خرید خانه یا آپارتمان به فروشنده پرداخت نماید. با توجه به توافق طرفین معامله ، می تواند یکجا پرداخت شود و یا مثلاً در طی سه مرحله پرداخت شود. بدین نحو که یک قسمت در مرحله تنظیم مبایعه نامه، یک قسمت در مرحله تحویل ملک و یک مرحله هم در زمان تنظیم سند رسمی. البته باید توجه داشت که حق فسخ در این موارد نیز از فروشنده سلب و ساقط نشده باشد.

خیارات فروش ملک

از خیارات مربوط به معامله فروش ملک می توان خیار مجلس ، خیار شرط ، خیار تأخیر ثمن ، خیار رویت و تخلف وصف ، خیار غبن ، خیار عیب ، خیار تدلیس ، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف شرط را نام برد. مهترین خیارات در معامله فروش منزل و یا آپارتمان، خیار غبن ، خیار عیب و خیار شرط می باشد.

خیار غبن یعنی اینکه هریک از طرفین که در معامله ضرر قابل توجه داشته باشد بعد از آگاهی از ضرر می تواند معامله را فسخ کند. در مورد خیار عیب می توان گفت اگر بعد از معامله مشخص شود که مال مورد معامله معیوب بوده خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مال معیوب و تفاوت قیمت آن را قبول نماید. خیار شرط بدین معناست که در مبایعه نامه شرط شود در مدت معین مثلاً ظرف مدت شش ماه از تاریخ تنظیم مبایعه نامه برای فروشنده یا خریدار یا هر دو اختیار فسخ معامله است.

نتیجه گیری

بنابراین دانستن اینکه خرید و فروش خانه یک عقد لازم است و به راحتی قابل فسخ نیست موجب می شود که هنگام نتظیم مبایعه نامه فروش خانه ، فروشنده شرط و حق فسخی برای خود بگذارد و یا اختیارات قانونی فسخ معامله را که به آن خیار می گویند را از خود سلب و یا ساقط نکند. در غیر اینصورت مبایعه نامه قابل فسخ نخواهد بود و عدم انجام تعهد از سوی خریدار که پرداخت نکردن مبلغ قرارداد که به آن ثمن معامله می گویند و یا پرداخت نکردن اقساط و یا الباقی آن در موعد مقرر می تواند یکی از مصادیق آن باشد ، دیگر موجبی برای فسخ مبایعه نامه نخواهد بود .

صدور حکم قطعی فسخ زمان بر است

البته داشتن حق فسخ ، اثبات ، اعمال و اجرای این حق نیز شرایط و مراحل خاص خود را دارد. اگر چه اعلام فسخ فوریت دارد ولیکن تا حاصل شدن نتیجه و گرفتن حکم قطعی فسخ ، ممکن است زمان زیادی را ببرد. پرونده های مربوط به فروش خانه و یا ملک عمده ترین پرونده ها در دادگاه ها می باشند. پرونده هایی از قبیل فسخ معامله و الزام به تنظیم سند رسمی . بنابراین می بایست طرفین معامله علی الخصوص فروشنده موارد فسخ و یا استحکام قرارداد فروش خانه و ملک را بداند تا در انجام معامله متضرر نگردد .

آگاهی نسبت به موضوع عقد لازم ضروری است ولیکن کافی نیست. البته می بایست به سایر موارد در فروش خانه نیز آگاه بود. ولی در این گفتار فقط به موضوع ضرورت آگاهی در مورد عقد لازم اشاره شده است. بهتر است که هنگام فروش و یا حتی خرید خانه و تنظیم مبایعه نامه یک وکیل وارد به قرارداد خرید و فروش خانه را در کنار خود داشته باشید .

وکیل ملکی

برای تعیین وقت جهت مشاوره حضوری و یا وکالت با وکیل ملکی در موضوعات خرید و فروش خانه و آپاتمان به شماره تلفن دفتر وکالت ما که در سایت درج شده است تماس بگیرید .

error: