« قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376,5,26 » و « آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378,2,19 »
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376,5,26
فصل اول – روابط موجر و مستاجر
ماده 1- از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاههاي‌دانشجويي و ساختمانهاي دولتي و نظاير آن كه باقرارداد رسمي يا عادي منعقد ميشود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط‌مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده 2- قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به‌امضاي موجر و مستاجر برسد و به‌وسيله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفين به‌عنوان شهود گواهي گردد.
ماده 3- پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قايم‌مقام قانوني وي تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي‌ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه‌قضاييه انجام خواهد گرفت.
ماده 4- در صورتي كه‌موجر مبلغي بعنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه ويا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت كرده باشد تخليه و‌تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستاجر و يا سپردن آن به دايره اجراست. چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به‌عين مستاجره از ناحيه مستاجر و يا عدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده‌و يا پرداخت بدهي‌هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم‌دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد. در اين صورت دايره اجرا از تسليم‌وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان‌خودداري و پس از صدور راي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.
ماده 5- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارايه شده از سوي موجر مدعي هرگونه حقي باشد ضمن اجراي دستور تخليه شكايت خود را به‌دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده حكم مقتضي صادر ميشود.
فصل دوم – سرقفلي
ماده 6 – هرگاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد. همچنين‌مستاجر مي‌تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره 1 – چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير‌حق مطالبه سرقفلي از مالك را ندارد.
تبصره 2 – در صورتي‌كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت‌عادله روز را دارد.
ماده 7 – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانيكه عين مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اينصورت مستاجر مي‌تواند از موجر و يا مستاجر ديگر‌مبلغي بعنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.
ماده 8 – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به‌غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نمايد ، مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.
ماده 9 – چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستاجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد و يا اينكه مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفاء كرده‌باشد هنگام تخليه عين مستاجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت.
ماده 10 – در مواردي كه طبق اين قانون دريافت سرقفلي مجاز مي‌باشد هرگاه بين طرفين نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعيين‌خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي‌باشد.
ماده 11 – اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند‌بود.
ماده 12 – آئين‌نامه اجرايي اين قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌هاي دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به تصويب هيات وزيران‌خواهد رسيد.
ماده 13 – كليه قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو ميشود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مردادماه یکهزار و سیصدو هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 1376,5,29 به تأیید شورای نگهبان رسیده است .
آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378,2,19
ماده 1 – منظور از واژه قانون در اين آيين نامه قانون روابط موجر و مستأجر – مصوب 1376,5,26 – مي‌باشد.
ماده 2 – موارد زير مشمول مقررات قانون نمي‌باشد:
1 – روابط استيجاري قبل از اجراي قانون.
2 – روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستأجر سابق به مستأجر جديد با اجازه موجر در صورتي كه قرار داد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
3 – روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و نيز تصرفات برحسب تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره.
4 – موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد .
5 – در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم نشده باشد.
تبصره – رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدا” از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده يا ميشود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي‌قرارداد اجاره تمديد مي‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
ماده 3 – رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع ماده (2) قانون بدون تقديم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوي غير مالي و‌بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به عمل خواهد آمد.
ماده 4 – رييس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت يا ذي نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخليه خواهد نمود.
ماده 5 – ابلاغ اوراق قضايي و يا اوراق اجراييه به مستأجر در محل عين مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت ميگيرد؛ مگر اينكه‌طرفين ترتيب ديگري را مقرر نموده باشند.
ماده 6 – اجراي دستور تخليه صادره توسط مقام قضايي نياز به صدور اجراييه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا مي‌گردد. مأمور مكلف است آن را‌ظرف (24) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثاني رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد مراتب را در ابلاغ نامه قيد و‌ظرف (3) روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام نمايد.
ماده 7 – چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخليه به يكي از بستگان يا خادمان وي كه سن ظاهري او براي تمييز اهميت موضوع‌كافي باشد ابلاغ ميشود.
ماده 8 – هرگاه اشخاص مذكور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند يا از دادن رسيد امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلاميه‌اي قيد و به محل‌الصاق مي‌نمايد.
تبصره – در اعلاميه، مراتب مراجعه مأمور و استنكاف اشخاص و يا عدم حضور آنان و نيز مفاد دستور مقام قضايي درج شده و همچنين اين مطلب قيد‌خواهد شد كه چنانچه ظرف (3) روز مستأجر اقدام به تخليه محل و تحويل آن به موجر يا نماينده قانوني وي و يا دفتر دادگاه ننمايد، امر تخليه در روز و‌ساعت معين توسط مأمور اجرا انجام مي‌پذيرد.
ماده 9 – در مورد اسناد رسمي اجاره، درخواست صدور اجراييه جهت تخليه مورد اجاره از دفترخانه تنظيم كننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده 10 – در خواست نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص تنظيم ميشود و شامل نكات زير خواهد بود:
الف – نام و نام خانوادگي و نام پدر و محل اقامت موجر يا نماينده قانوني و يا قايم مقام وي،
ب – نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر يا قايم مقام قانوني وي .
پ – مشخصات عين مستأجره
ت – مشخصات و تاريخ سند اجاره
تبصره 1 – تصوير مصدق قرارداد بايد پيوست در خواست نامه ياد شده باشد
تبصره 2 – در صورت فوت موجر يا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عين از يد موجر و يا منافع از يد مستأجر ايادي منتقل اليهم و در صورت‌حجر موجر يا مستأجر نماينده قانوني آنها قايم مقام قانوني آنان مي‌باشند.
ماده 11 – سر دفتر پس از احراز هويت و صلاحيت در خواست كننده اوراق اجراييه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه با قيد تخليه محل عين مستأجر‌موضوع سند تهيه و به مهر ويژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل ارسال مي‌نمايد.
ماده 12 – اجراي ثبت موظف است با وصول اوراق اجراييه از دفتر خانه ظرف حداكثر (24) ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور دستور ابلاغ و‌تخليه به مأمور اقدام نموده و مأمور مكلف است ظرف (48) ساعت اوراق اجراييه را ابلاغ و طبق قسمت اخير ماده (6) و مواد (7) و (8) اين آيين نامه‌عمل نمايد.
ماده 13 – چنانچه در زمان اجراي دستور تخليه مراجع قضايي و دواير اجراي ثبت به علت وقوع حوادث غير مترقبه مستأجر قادر به تخليه مورد اجاره‌نباشد و استمهال نمايد، مراتب در خواست وي توسط مأمور اجرا به مقام قضايي دستور دهنده گزارش ميشود.
مقام قضايي صالح مربوط مي‌تواند با استمهال مستأجر براي يك نوبت به مدت حداكثر يك ماه موافقت كند.
ماده 14 – دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كار بري تجاري و اماكني كه با رعايت‌قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري واگذار مي‌شوند، تصريح كنند كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است و در‌قراردادهاي عادي اجاره نيز طرفين مكلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم نمايند.
ماده 15 – اجراي مقررات ماده (7) قانون، ناظر به مواردي است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمديد مدت اجاره بدون‌افزايش اجاره بها مي‌باشد .
ماده 16 – مستأجر اماكن تجاري در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد مي‌تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي مورد اجاره را‌براي همان شغل و با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد.
ماده 17 – در غير از موارد مذكور در ماده (4) قانون چنانچه مستأجر مدعي حقي باشد مي‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومي محل وقوع ملك درخواست احقاق حق كند، اين امر مانع اجراي دستور تخليه نمي‌باشد فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا به تأمين حقوق مستأجر و جبران خسارت او حكم‌مي‌نمايد در اين خصوص مستأجر مي‌تواند تأمين حقوق خود را از دادگاه در خواست نموده و دادگاه مكلفل است نسبت به آن تصميم مقتضي اتخاذ‌نمايد .
ماده 18 – در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكايتي داشته و يا مدعي تمديد‌قرارداد اجاره باشد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك تقديم مي‌نمايد. اعلام شكايت مانع اجراي دستور تخليه نمي‌باشد مگر اينكه‌دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را مدلل بداند در اين صورت پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر و زيان احتمالي موجر قرار توقيف عمليات‌اجرايي تخليه را صادر خواهد نمود.
ماده 19 – چنانچه شكايت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حكم نهايي رد شود موجر حق دارد خسارتي را كه از توقيف اجراي دستور تخليه‌به او وارد شده است بر طبق قوانين و مقررات مطالبه كند .
ماده 20 – چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دريافت كرده و در سند اجاره (عادي‌و يا رسمي) درج شده باشد يا توسط خود موجر عنوان شود در اين صورت تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه ياد شده‌به مستأجر و ارايه رسيد آن به ضميمه در خواست تخليه به مرجع قضايي و يا ارايه آن به دايره اجراي ثبت و يا سپردن آن بر حسب مورد به دايره اجراي‌دادگستري و يا دايره اجراي ثبت مي‌باشد .
تبصره – در صورتي كه وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادي و يا رسمي) ذكر نشده باشد و توسط موجر‌نيز هنگام در خواست و تقاضاي تخليه مطرح نشود و مستأجر از اين جهت مدعي حقي شود مي‌تواند طبق ماده (5) قانون اقدام به احقاق حق خود‌نمايد .
موضوعات مرتبط : جهت ملاحظه هر یک از موضوعات زیر بر روی آن موضوع کلیک نمائید .
{jcomments off}